Vista panorámica de una zona de Sant Cugat del Vallès
El alquiler en Sant Cugat, al límite: los expats se adueñan de un "mercado inaccesible" para los locales
La llegada de profesionales internacionales dispara la demanda mientras el mercado local se asfixia por la falta de vivienda en alquiler en uno de los municipios más caros de Catalunya para los inquilinos
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Con los precios por las nubes, una oferta en mínimos históricos y un perfil de inquilino cada vez más internacional (y acaudalado), Sant Cugat se ha convertido en el paradigma de una crisis habitacional que empieza a desbordar sus propios márgenes.
El mercado del alquiler en Sant Cugat del Vallès atraviesa una de sus etapas más críticas. La oferta disponible se ha desplomado y los precios siguen una trayectoria claramente alcista.
Vista panorámica de Sant Cugat del Vallès
Según datos del informe anual de Amat Immobiliaris, durante el año 2024 el alquiler medio alcanzó los 1.431 euros mensuales, un 6,6% más que el año anterior, pese a la entrada en vigor de la nueva ley catalana de regulación de precios.
El contexto que dibujan los informes más recientes es el de un mercado tensionado, al borde del colapso.
Y este 2025 no será distinto: "Estamos igual o peor, el nivel de actividad es bajísimo", señala el director general de Amat Immobiliaris, Guifré Homedes Amat, a Metrópoli.
Evolución de la oferta de alquiler en Sant Cugat
El volumen de contratos firmados ha caído de forma sostenida en los últimos años y, solo en el último ejercicio, se ha registrado una bajada cercana al 18%, alcanzando mínimos históricos no vistos desde 2016.
Desconfianza y desinversión
La reducción de la oferta —atribuida a un cúmulo de factores como la inseguridad jurídica, la desinversión privada y la transformación del parque de alquiler en viviendas en venta— ha provocado una competencia feroz entre los demandantes, favoreciendo a quienes disponen de mayor poder adquisitivo.
"La inseguridad jurídica que existe alrededor del mundo del alquiler hace que los propietarios opten por vender las viviendas. La escasez de oferta de alquiler este año es muy exagerada, pero hace tiempo que lo vemos venir", cuenta Homedes.
Imagen del Mercat Vell de Sant Cugat del Vallès, en Barcelona
¿A qué se refiere exactamente con "inseguridad jurídica"? El director general de la inmobiliaria explica que cuestiones que sacuden la opinión pública actual, como los desahucios, la morosidad, el alquiler social obligatorio y que "te tilden de ladrón constantemente en la televisión", contribuyen a generar un "marco mental de inseguridad" entre los potenciales arrendadores.
De hecho, apunta que la gran mayoría de los propietarios que pasan por la inmobiliaria (normalmente, para vender su vivienda), nunca se han visto involucrados en tramas judiciales. "No les ha pasado nada, no tienen malas experiencias, pero no ven el alquiler como una opción segura para sacar beneficios de su piso vacío".
Evolución del reparto de los contratos de alquiler de Sant Cugat del Vallès por rangos de renta absoluta
Cada vez que una vivienda queda vacía, se opta por venderla o concederla a los hijos, ya que, tal y como sostiene Homedes, las generaciones más jóvenes no tienen los recursos para emanciparse.
Esta desafección de los pequeños inversores hacia el mercado del alquiler, sumada a la "falta de políticas eficaces y a la mala gestión comunicativa de las regulaciones", está alimentando un ciclo regresivo que debilita cada vez más el parque de vivienda de alquiler disponible.
Boom de inquilinos expats
En paralelo, Sant Cugat ha experimentado un notable incremento de inquilinos extranjeros, principalmente profesionales cualificados procedentes de Europa y Estados Unidos (los conocidos como expats), justamente el perfil que menos inseguridad suscita.
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Los expats, —abreviatura de expatriado— son, en pocas palabras, aquellos profesionales extranjeros de alto poder adquisitivo que residen temporalmente en otro país por motivos laborales. A diferencia de otros migrantes, el expat cobra en sueldos internacionales, consume en moneda local y suele instalarse en barrios o municipio bien conectados y con encanto, como Sant Cugat.
En 2024, casi el 42% de los nuevos contratos de arrendamiento fueron firmados por personas de nacionalidad no española, una cifra que duplica el porcentaje del año anterior.
Este perfil, habitualmente vinculado a empresas tecnológicas o multinacionales con sede en Barcelona, accede con mayor facilidad a los escasos inmuebles disponibles gracias a sus elevados ingresos, lo que deja fuera del mercado a buena parte de la población local.
![Los vecinos de Poblenou cargan contra los 'expats': Se está perdiendo la esencia del barrio](["https:\/\/a1.elespanol.com\/metropoliabierta\/2024\/03\/28\/economia\/843435649_12695257_320x180.jpg"])
"Una pareja de empresarios franceses no va a declararse como arrendatario vulnerable, es muy poco probable", ejemplifica Homedes, que remarca que las familias locales con hijos quedan "al final de la cola" cuando se trata de acceder a la posibilidad de alquilar en el municipio del Vallès, por su situación socioeconómica menos estable.
Los vecinos, expulsados del municipio
En este nuevo escenario, los residentes locales se están viendo desplazados progresivamente hacia municipios del entorno con precios más asequibles, como Rubí, Cerdanyola o Terrassa.
El director de Amat Immobiliaris lo describe como "efecto cascada": "Entre los profesionales del sector oímos siempre las mismas quejas. En Sant Cugat dicen que se llena de gente de Barcelona y de extranjeros. En Rubí cuentan que vienen los de Sant Cugat. Los de Rubí van a Terrassa o a Cerdanyola, donde sea que encuentren una opción asequible y que siga estando bien conectada con la capital catalana".
Monasterio de Sant Cugat
No hay un reemplazo generacional local. Esos jóvenes que no entran entre los afortunados de tener aquellos ya mencionados padres con un piso vacío, se marchan de Sant Cugat en busca de un mercado más accesible para su condición económica.
Además, se suma el hecho de que el encarecimiento del alquiler ha ido acompañado de una creciente "rotación más lenta en las viviendas". La duración media de los contratos ha aumentado y cada vez hay menos movimientos dentro del parque de alquiler.
El resultado, según el director de la inmobiliaria, es un "mercado bloqueado", donde la escasa oferta se encuentra además altamente inmovilizada.
La compraventa, en auge… pero inaccesible
Mientras tanto, el mercado de compraventa sigue en auge en Sant Cugat, aunque alejado del alcance de la mayoría.
Interior de una vivienda en Sant Cugat del Vallès / ARQUITECTURA DESIGN
El precio medio de una vivienda de segunda mano superó los 635.000 euros en 2024, y cerca de la mitad de las operaciones se realizaron al contado.
A pesar de que, en este caso, la mayoría de los compradores siguen siendo nacionales, también se detecta una presencia significativa de europeos y de inversores, algunos de ellos vinculados a las Golden Visa.
Una visión estructural del problema
Desde el sector inmobiliario se insiste en la necesidad de abordar el problema de acceso a la vivienda desde una óptica más amplia, que incluya cuestiones como las infraestructuras, la política migratoria, los salarios y la planificación urbanística.
En este sentido, desde Amat Immobiliaris se valoran iniciativas como el nuevo desarrollo urbanístico de Sant Joan, que prevé 3.000 viviendas públicas: "Todo lo que implique alquiler social y vivienda pública lo acogemos con los brazos abiertos".
Ahora bien, Homedes hace hincapié en que son medidas que tardarán "mínimo dos años" en acoger a nuevos residentes, por lo que todavía quedan por delante al menos un par de "años dramáticos" para el parque de vivienda de alquiler disponible.
