Joan Ramón Riera, el Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona Barcelona
Joan Ramón Riera: "Los inversores que quieran un rendimiento superior al 10% con la vivienda se irán de Barcelona"
El Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona considera, tras la medida de no renovar las licencias turísticas, que "ningún propietario con licencia turística dejará su piso vacío porque es muy lucrativo tener una vivienda en Barcelona"
Más información: La regulación del alquiler temporal, un “nuevo parche” del Govern para “disimular” la falta de vivienda pública en Barcelona
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"Garantizar el acceso a la vivienda es hoy la necesidad más urgente. Barcelona liderará las políticas más avanzadas en vivienda. Será una acción transversal de todo el gobierno". Bajo estas premisas arrancó el mandato Joan Ramón Riera, Comisionado de Vivienda en el Ayuntamiento de Barcelona desde su nombramiento en julio de 2023.
Con una amplia formación en el sector empresarial, fue editor durante varios años hasta su llegada al consistorio como consejero técnico del Eixample en 2005. Tras un amplio recorrido en distintas áreas del gobierno local, Riera se enfrenta ahora al principal propósito del mandato desde la primera línea: garantizar el acceso a la vivienda en la ciudad.
La línea estratégica del ejecutivo, según explica el comisionado a Metrópoli, es clara: seguir el Pla Viure que define los objetivos, las acciones y los servicios para el período 2025-2032. Entre los movimientos destacados por las que apuesta el ayuntamiento se encuentra la necesidad de "ampliar el parque asequible y social", la "rehabilitación y mejora de las viviendas actuales" y la "atención a la vulnerabilidad".
En esta entrevista con Metrópoli, Riera pone sobre la mesa el ambicioso plan del consistorio en la actual crisis de la vivienda, con una perspectiva muy positiva de cara a los próximos años. Con el alquiler temporal en el foco de la polémica, el comisionado repasa la nueva normativa sobre los pisos turísticos, el margen de crecimiento de la ciudad y la relación actual con los inversores, entre muchas otras cuestiones que rodean el debate actual.
¿Cómo se va a incentivar que esos 10.000 pisos turísticos que el Ayuntamiento ha anunciado que eliminará en 2028 pasen al alquiler de larga duración?
Hemos tomado la decisión de amortizar las licencias de uso turístico de la vivienda, con lo cual es previsible que el grueso de lo que hoy son alojamientos de uso turístico pasen al mercado residencial. No tiene ningún sentido dejar esas viviendas vacías porque es muy lucrativo tener una vivienda en Barcelona. No entraré a decir si estas 10.000 viviendas tienen que ser en alquiler o en propiedad... Hay tanta escasez de vivienda que nos interesa que crezca en todos los sectores, no solo el protegido o el alquiler social. Si hay un gran tenedor con 50, 100 o 200 alojamientos turísticos, probablemente, estos irán a la venta. Ya me parece bien, es uno de los caminos.
¿Y qué pasará con el alquiler asequible? ¿Teme que desaparezca?
El alquiler asequible es un segmento que, en buena parte, lo cubrimos con la intervención del precio y la declaración de las zonas tensionadas, además de con la producción de vivienda pública asequible. Pero hay que tener en cuenta que poco a poco entran privados interesados en este sector. Si antes había unos modelos de negocio de compra de fincas verticales para el alquiler temporal -.que es un modelo de negocio agotado.-, cada vez hay más promotores que ponen sobre la mesa propuestas enfocadas en la producción de vivienda asequible.
Joan Ramón Riera, el Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona Barcelona
¿Se tomará alguna medida como una bonificación del IBI para evitar que los propietarios vendan sus pisos y los mantengan en el mercado del alquiler?
Se tomará la medida que ya está en marcha: la bonificación del IBI a través de la Borsa de l’Habitatge. A través de este instrumento, los propietarios ceden su piso a la Borsa para que gestionen el alquiler y reciben una bonificación del 95% del gravamen, una ayuda a la rehabilitación de hasta 20.000 euros, un seguro del hogar y el aval administrativo en caso de impago. A día de hoy, la Borsa ya gestiona alrededor de 1.300 viviendas y es uno de los productos que, ante la intervención del precio, ganará interés entre los privados.
Más allá de los pisos turísticos, para los que ya hay una decisión de futuro firme, el alquiler de temporada está en el foco ante una inminente regulación. ¿Cree que este plan tendrá un efecto negativo para la población flotante que viene a Barcelona?
Barcelona por su naturaleza y cosmopolitismo, necesita un cierto grado de alquiler de temporada. En la regulación del alquiler de temporada hay dos elementos estratégicos: justificar la temporalidad y acreditar donde tienes tu domicilio habitual. Si vienen a Barcelona un investigador, un estudiante o los familiares de enfermos que acuden a la ciudad a hacer tratamientos médicos, la temporalidad está justificada. El alquiler de temporada no está pensado para garantizar el derecho a la vivienda, por tanto, reivindicamos estos dos puntos para evitar el fraude.
¿Cree que se debe regular también el precio de esa temporalidad?
Exacto, para poder competir en igualdad de condiciones. Mientras tengas una zona de mercado tensionado en funcionamiento, el alquiler de temporada también debe estar sometido porque si no, se produce una fuga hacia el alquiler de temporada.
¿Cómo se limitará una expansión del alquiler de temporada, más rentable para el propietario?
Desde el Ayuntamiento de Barcelona tenemos en trámite una modificación para incorporar el uso de alquiler de temporada dentro del planeamiento urbanístico. Cuando las reglas del juego estén marcadas, podremos hacer un plan especial para determinar zonas y densidades del alojamiento temporal. Así lo hicimos con los hoteles a través del PEUAT: en Nou Barris o en Horta aún hay recorrido para crear plazas hoteleras; en el centro, sin embargo, se deben amortizar.
¿Regular el mercado del alquiler a tantos niveles es positivo para la oferta?
El intervencionismo es inevitable porque el mercado ha fallado. Si se hace el análisis de dónde venimos, nos encontramos con que cuando ocurrió la burbuja inmobiliaria el gran grueso del sector de la promoción y la construcción quebró, los precios de la vivienda bajaron y hubo un empobrecimiento de la sociedad. En el momento en el que vuelve el crecimiento económico y la ocupación, el sector de la construcción todavía no se ha recuperado. La respuesta, ante la incapacidad de producir vivienda, fue la subida de precios. Por tanto, la escasez no es de hoy, la arrastramos desde el año 2013.
El mercado necesita que la Administración habilite solares para construir. ¿Es un proyecto en marcha?
Esa es la jugada. No podemos hacer una declaración de la zona tensionada si no va acompañada de un plan de promoción de vivienda. Lo que tenemos que hacer es crear un sector público de la vivienda que a su vez cree economía de vivienda, como se ha hecho con la salud. Pero eso no se hace de hoy para mañana.
¿Tiene Barcelona capacidad para crecer? ¿En qué zonas?
Cuando entramos en el Gobierno nos encontramos con la leyenda urbana de “en Barcelona no hay suelo”, pero abrimos los cajones y encontramos suelo. Todavía tiene capacidad para crecer aproximadamente en 70.000 viviendas, de las cuales algunas con un régimen de protección. La mitad de estas se encuentran en La Marina del Prat Vermell o La Sagrera, las zonas que más crecerán en los próximos años, el resto se reparte por la ciudad.
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¿Qué medidas se han tomado a corto plazo para solucionar la crisis de vivienda?
A corto plazo tenemos la intervención de precios, que ya está dando resultados. Los pequeños propietarios se adaptan de una manera muy masiva a la nueva normativa porque el entorno fiscal les es muy favorable. ¿Dónde no funciona? En esos que tenían una expectativa de ganancia muy superior. Me he encontrado con inversores que dicen que con un rendimiento de menos del 10% no trabajan. Y les he respondido: “Pues en Barcelona no trabajarás”. Tendrán que ir a otro sitio.
En este contexto, ¿el consistorio rechaza a inversores que quieran un rendimiento superior al 10%?
No es que no sean bienvenidos, es que no les saldrá. Los inversores que quieran un rendimiento superior al 10% con la vivienda se irán de Barcelona. El alcalde lo explica muy bien: había modelos de negocio que hace unos años podían funcionar, pero que hoy ya no tienen sentido, ya no hay lugar para un rendimiento del 15% en la capital catalana. Ahora, los pisos de uso turístico dejarán de existir y los propietarios tendrán que adaptarse a nuevos usos, como el alquiler residencial. No todo vale en la economía, no todo vale por el lucro. Y menos cuando hay derechos de por medio que están constitucionalmente desarrollados.
¿Cómo se va a incentivar la promoción de vivienda libre, entonces?
Las administraciones locales somos los proveedores de la materia prima para construir vivienda: el solar y el planeamiento urbanístico, y eso es lo que estamos agilizando. Queremos preparar suelo para 10.000 viviendas nuevas al finalizar el mandato. Recientemente hemos hecho un primer concurso de tres solares para la construcción de 350 viviendas y estamos preparando un segundo concurso de suelo para todos los promotores, tanto privados como sociales.
La reforma del 30% es el gran cambio pendiente en Barcelona. ¿En qué punto se encuentra?
Todos estamos esperando un acuerdo político en el sí del Ayuntamiento para poder tirar adelante esta reforma. Esta norma es un freno para Barcelona comparado con el resto de municipios del país. Nadie cuestiona el 30%, pero debemos encontrar la fórmula para hacerlo efectivo y eso hoy no está pasando, solo nos ha reportado en 26 viviendas. Nosotros proponemos que se pueda llevar a cabo en un mismo barrio o el barrio colindante y hacer elementos compensatorios. Si tienes un 30% en Balmes-Diagonal y quieres llevarlo a Sagrada Família, no es el mismo precio, por tanto, debe haber algun factor de proporción. Ya tenemos cálculos hechos y la propuesta está en discusión.
Estamos a mitad de mandato y todavía no se ha llegado a un acuerdo en torno a esta norma. ¿Se prevé avances a corto plazo?
Tenemos que hacer que llegue, pero hay competencias que son del Govern municipal y otras que son del plenario. De momento está paralizado, aunque desde el gobierno municipal nos encantaría avanzar en esta materia. Tenemos que poner el objetivo de la ciudad por encima del objetivo político o de partido y, desde aquí, apelo a la responsabilidad de todos los partidos políticos.
¿Cree que la inversión aflorará cuando se consiga la reforma?
Cuando analizas los datos que han publicado el Colegio de Arquitectos o de Aparejadores ves que el sector está en recuperación. En Barcelona se está promoviendo más vivienda el 2025 que el 2024 y que el 2023. Está en recuperación. Por tanto, el día que tengamos la reforma del 30%, Barcelona llegará a los niveles de recuperación del resto de ciudades.
El caso de Casa Orsola agitó a todos los agentes de la ciudad. ¿Se está estudiando replicar ese modelo público-social en otros inmuebles?
Sí, Casa Orsola fue el piloto. Como ya anunció el alcalde, es una experiencia que en función de las necesidades presupuestarias queremos replicar y ahora estamos en fase de aprobación inicial de la nueva ordenanza que regulará el derecho de tanteo y retracto para que una de las posibilidades sea la compra colaborativa. Es decir, a partir de la notificación del derecho de tanteo y retracto, desde el Ayuntamiento podamos ejercer ese derecho conjuntamente con terceros, que podrían ser los propios vecinos o alguna promotora social.
¿Se ha planteado facilitar los cambios de usos para transformar edificios de oficinas en residenciales?
El cambio de uso es un trámite administrativo bastante convencional, pero es cierto que ha entrado en la agenda por la regulación del 30%. Como la oficina no estaba afectada por el 30%, la inversión se ha centrado en cambiar los usos y hacer oficinas en el Eixample, por ejemplo. Una vez tengamos el acuerdo del 30%, volveremos a una cierta normalidad en términos de proporcionalidad entre oficinas y vivienda.
Otro de los planteamientos del gobierno municipal es incentivar los negocios en las plantas bajas. ¿Cuál es el plan en el que trabajan?
Hay un criterio general y un planteamiento concreto: Barcelona no quiere renunciar a su identidad comercial y de proximidad. El objetivo es incentivar y facilitar que muchas actividades profesionales que ahora están en pisos, como los dentistas, bajen a las plantas bajas y que los pisos se destinen al uso residencial.
Joan Ramón Riera Barcelona
El parque de viviendas de Barcelona es muy antiguo y si no se rehabilitan, muchas de ellas se perderán por la nueva directiva europea. ¿Qué va a hacer el Ayuntamiento para evitarlo?
Este es uno de los grandes retos sobre la mesa, no solo en Barcelona, sino también a nivel europeo. Gracias a los fondos Next Generation, habremos ejecutado más de 90 millones de euros en rehabilitaciones, pero los poderes públicos deben reflexionar sobre qué vendrá después de los Next Generation. Rehabilitar Barcelona o cualquier gran ciudad cuesta mucho dinero y está claro que desde el Ayuntamiento no podremos hacero solos.
¿Qué programas tiene el Ayuntamiento activos para ayudar a los vecinos afectados por una rehabilitación pendiente?
En el marco del Pla Viure ya tenemos ayudas a la rehabilitación, sobre todo, en el programa de fincas de alta complejidad porque es uno de esos temas que, si no lo hace el Ayuntamiento de Barcelona, nadie lo hace. Nadie va a ir a rehabilitar una finca donde viven familias muy vulnerables o de clases muy populares. Hablamos de barrios como Can Baró, el Besòs, Bon Pastor... Tenemos un papel relevante, ya sea por la decisión de rehabilitar o de tirar abajo y constuir de nuevo. Y continuaremos dotando este programa de financiación.
El Besòs es una de las zonas más afectadas y parece que se vive una especie de ralentización. ¿Cómo se encara esa tarea pendiente que se arrastra desde hace tantos años?
Con el tema del Besòs, hay que hacer una intervención. Eso está clarísimo y creo que en esto sí que estamos todos comprometidos: gobierno, oposición... Creo que todos los grupos ven la necesidad de intervenir en este barrio lo antes posible.
